Thực trạng quy hoạch và cải tạo khu tập thể, chung cư cũ tại thành phố lớn

Quy hoạch và cải tạo các chung cư cũ, khu tập thể hết niên hạn không những giúp thay đổi chất lượng môi trường sống cho người dân mà còn nhằm mục đích chỉnh trang đô thị, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tuy nhiên, tốc độ cải tạo các chung cư cũ này chỉ nhỉnh hơn 1% - một câu chuyện nan giải của nhiều bên liên quan: Chính quyền - Chủ đầu tư - Người dân. 

Tiến độ cải tạo chung cư cũ chỉ đạt 1%

Các chung cư cũ không đạt các tiêu chuẩn an toàn nhà ở cũng như gây mất mỹ quan đô thị (Ảnh: HAIPN)

Thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở trong những năm trước 1991, Nhà nước đã đầu tư xây dựng hơn 3 triệu m2 nhà ở chung cư. Trong đó giai đoạn 1960 – 1970, tập trung nhiều chung cư xây 2-4 tầng, kết cấu tường gạch chịu lực, thi công bằng phương pháp thủ công. Năm 1970 – 1980 ngoài nhà ở gạch thuần tuý đã phát triển thêm nhà ở chung cư với kết cấu bê tông lắp ghép với chiều cao tối đa 5 tầng. Giai đoạn 1980 – 1990 phát triển thêm nhà ở chung cư với kết cấu bê tông khung thép chịu lực với chiều cao tối đa 6 tầng. 

Tính tới thời điểm hiện tại, cả nước còn gần 1.700 chung cư cũ, tập trung nhiều ở các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội.

Qua thống kê, Hà Nội có tổng cộng 401 chung cư cũ được kiểm định thì 80 chung cư cũ mức độ D (cấp độ nguy hiểm cao nhất) đã xuống cấp trầm trọng và có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào. 

Nhà A khu tập thể Ngọc Khánh (Hà Nội) đã di dời các hộ dân và đặt cảnh bảo khu vực nhà nguy hiểm (Ảnh: Congdoan.vn)

Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố Hà Nội lên kế hoạch cải tạo 10 khu tập thể cũ, bao gồm 4 khu có nhà ở cấp D gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; và sáu khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. 

Đối với TP Hồ Chí Minh, hiện nay chỉ tính riêng Quận 1 đã có 90 chung cư cũ, trong đó có 3 chung cư nằm trong nhóm D đã di dời cư dân để chuẩn bị cho công tác cải tạo.

Tuy nhiên, 20 năm qua tiến độ cải tạo các chung cư cũ đã xuống cấp này mới chỉ hoàn thành 1,14% so với tổng số chung cư cũ tại Hà Nội và 1% tại thành phố Hồ Chí Minh. 

Cụ thể, ở Hà Nội trong khoảng 1.500 nhà tập thể cũ thì chỉ mới hoàn thành được mục tiêu là 1,14%. Điều này đồng nghĩa với việc sau 20 năm chỉ có 17 công trình được cải tạo. 

Hồ Chí Minh là “điểm nóng” của các chung cư cũ hết niên hạn (Ảnh: Kinh tế Môi trường)

Tại thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2016 đến 2020, chỉ có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới trong số 237 chung cư trong kế hoạch đề ra; 3 chung cư đang thi công với quy mô 260.000m2 sàn cho hơn 2000 căn hộ. 

Các con số này cho thấy mặc dù các khu chung cư, tập thể cũ đã ở mức độ nguy cấp cần phải di dời và quy hoạch cải tạo nhưng sau nhiều năm vẫn chưa thể về đích. Thực tế khi triển khai gặp phải nhiều khó khăn. 

Vướng mắc trong quy hoạch, cải tạo chung cư cũ

Thứ nhất, hầu hết các khu chung cư cũ cần cải tạo đều tập trung ở khu vực trung tâm, có vị trí thuận lợi, mật độ dân số cao. Việc giải tỏa, xây mới sẽ mang lại hiệu quả về kinh tế nhưng sẽ thu hút dân số tại đây, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Đối với các trường hợp xây mới tại lõi đô thị đều bị giới hạn chiều cao, gây khó khăn khi giải quyết bài toán nhà ở cho nhiều hộ dân. Sự hạn chế chiều cao cũng làm cho chủ đầu tư phải cân nhắc bài toán lợi nhuận. 

Phó Chủ tịch UBND quận Ngô Quyền (Hải Phòng) - Ông Lê Chưởng trả lời kiến nghị của người dân về giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư cải tạo chung cư cũ trên địa bàn phường Đồng Quốc Bình (Ảnh: ThanhphoHaiPhong.gov.vn)

Thứ 2, khâu giải phóng mặt bằng gặp khó khăn do nhiều trường hợp muốn bồi thường cả diện tích đất lấn chiếm. Chưa có mức bồi thường cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường. Đồng thời chủ đầu tư phải lo nơi ở tạm cho người dân, làm tăng chi phí dự án. Các địa phương chưa có đủ quỹ nhà ở tái định cư hoặc chỉ mới cơ bản phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án trọng điểm.

Thứ 3, Quy trình, cơ chế công khai thông tin dự án chưa rõ ràng, chưa tìm được tiếng nói chung giữa chính quyền, chủ đầu tư và người dân. Theo báo cáo giám sát của Uỷ ban Pháp luật Quốc hội chỉ rõ: “Tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn đang rất chậm; trong đó, có lực cản từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ”. Nhiều người dân không đồng thuận di dời để bàn giao mặt bằng xây dựng do chưa tin tưởng vào dự án, tiến độ hoàn thành cũng như mức đền bù. 

Thứ 4, người dân chưa nhận thức được đầy đủ về quyền cũng như trách nhiệm của mình trong việc cải tạo khu tập thể, còn tình trạng trông chờ bao cấp, đòi hỏi đền bù vượt thực tế. Một thực tế đang diễn ra ở những khu tập thể, chung cư cũ là mặc dù đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng những căn hộ tập thể này vẫn được rao bán với giá từ 3-4 tỷ đồng, ngang ngửa các chung cư cao cấp đầy đủ tiện ích. 

Công tác kiểm tra, rà soát, thẩm định các chung cư cũ còn nhiều bất cập (Ảnh: Môi trường và Đô thị)

Thứ 5, bất cập trong rà soát kiểm tra các chung cư cũ. Theo quy định của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP và Nghị định sửa đổi số 69/2021/NĐ-CP, UBND các cấp có trách nhiệm thẩm định, kiểm tra đánh giá và phê duyệt, lập kế hoạch chi tiết xây dựng sau đó lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế do khó khăn về vốn, nhiều địa phương phải chủ động tìm doanh nghiệp tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và lập bản quy hoạch. Vì vậy dẫn tới thiếu minh bạch trong lựa chọn doanh nghiệp cũng như khó đồng thuận phương án tài chính mà các chủ đầu tư đưa ra. 

Thứ 6, không có tính đồng bộ lâu dài do thực trạng cải tạo nhỏ lẻ, chưa triển khai theo mô hình dự án tổng thể, năng lực tài chính, kinh nghiệm của đơn vị đầu tư chưa đáp ứng được yêu cầu triển khai các dự án đồng bộ có quy mô lớn. 

Thứ 7, giá nguyên vật liệu tăng cao, kinh tế suy thoái khiến việc huy động vốn gặp nhiều khó khăn.

Do đó, để thúc đẩy tiến độ quy hoạch và cải tạo chung cư cũ, nhà tập thể cũ, cần có sự sâu sát hơn nữa của Nhà nước và các cấp chính quyền trong việc làm luật, tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia, thực hiện công tác tuyên truyền, tổ chức lấy ý kiến người dân. 

Mong muốn đóng góp cho sự đổi thay và nâng cao chất lượng môi trường sống cho người dân, Chương trình LIXIL ALP 2023 - 2024 do LIXIL Việt Nam tổ chức tạo cơ hội kết nối các chuyên gia, các kiến trúc sư, các đơn vị thiết kế để thực hiện nghiên cứu những giải pháp đổi mới không gian sống của đô thị. Có thể kể đến đề tài nghiên cứu “Đổi mới nhà phố - Mini Building” của đơn vị thiết kế VUUV Architecture & Interior Design tham gia Chương trình LIXIL ALP 2023 - 2024 nhằm tìm giải pháp cho những công trình kết hợp công năng Văn phòng - Nhà ở - Dịch vụ, đảm bảo các yếu tố: Tính linh hoạt của không gian, tính kết nối và chuyển tiếp đô thị, cải thiện tính bền vững trong công trình, hiệu quả không gian sử dụng cũng như thẩm mỹ phù hợp với lối sống hiện tại, từ đó tác động tích cực đối với sự phát triển đô thị.

Đề tài nghiên cứu “Đổi mới nhà phố - Mini Building” của đơn vị thiết kế VUUV Architecture & Interior Design tham gia Chương trình LIXIL ALP 2023 - 2024

Tháng 11/2024 tới đây, hoạt động Hội thảo cuối kỳ LIXIL 2023 - 2024 và Triển lãm LIXIL ALP Pavilion 2023 - 2024 sẽ được tổ chức nhằm giới thiệu và trưng bày các đề tài nghiên cứu tìm kiếm giải pháp nâng cao diện mạo và chất lượng sống của đô thị hiện đại.

Về chương trình LIXIL ALP:

LIXIL Architecture Leader Perspective (LIXIL ALP) được khởi xướng và tổ chức từ năm 2016 bởi LIXIL Việt Nam, dưới sự bảo trợ của Hội Kiến trúc sư Việt Nam, nhằm mục đích kết nối và phát triển cộng đồng Kiến trúc – Thiết kế, hướng tới những mục tiêu dài hạn, đồng thời thể hiện trách nhiệm xã hội của ban tổ chức và các đối tác tham gia chương trình. LIXIL ALP triển khai các hoạt động hỗ trợ phát triển và kết nối cộng đồng Kiến trúc - Thiết kế - Xây dựng trên quy mô toàn quốc.

Năm 2023 – 2024, chương trình tiếp tục nhận được sự đồng hành của nhiều đơn vị: Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam (VUPDA); Hội Nội thất Việt Nam (VNIA); Hội Kiến trúc sư thành phố Hồ Chí Minh; Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (SACA); Hiệp hội Thiết kế thành phố Hồ Chí Minh (VDAS); Bộ phận Bất Động Sản của Keppel tại Việt Nam, Tập đoàn Keppel. 

Chương trình LIXIL ALP 2023 - 2024 với chủ đề “Trẻ hóa đô thị” đặt ra tầm nhìn kiến tạo không gian sống chất lượng ở nhiều quy mô và loại hình công trình. LIXIL ALP 2023 - 2024 tiên phong trong việc tạo nền tảng kết nối các kiến trúc sư, nhà quy hoạch, nhà quản lý và hoạch định chính sách phát triển đưa ra những giải pháp hồi sinh và phát triển đô thị, thể hiện tầm nhìn của LIXIL Việt Nam và các đối tác nhằm đáp ứng những giá trị thiết thực cho công đồng, xây dựng và phát triển tương lai không gian sống khỏe, chất lượng, an toàn và tốt đẹp hơn cho người Việt. 

Về LIXIL  

LIXIL là nhà sản xuất tiên phong các sản phẩm về Công nghệ nước và Vật liệu Xây dựng cho nhà ở, giúp giải quyết các thách thức hàng ngày, hiện thực hóa giấc mơ về một ngôi nhà hoàn thiện hơn cho mọi người, ở mọi nơi. Là công ty toàn cầu, LIXIL hoạt động tại hơn 150 quốc gia. Thừa kế di sản Nhật Bản, LIXIL tạo ra công nghệ hàng đầu thế giới và đổi mới để đem đến các sản phẩm chất lượng cao, giúp cải tiến ngôi nhà, nhưng sự khác biệt của LIXIL nằm ở cách công ty thực hiện điều này: Thông qua thiết kế có ý nghĩa, tinh thần doanh chủ, cống hiến để cải thiện khả năng tiếp cận cho tất cả mọi người và tăng trưởng kinh doanh có trách nhiệm.

Tại Việt Nam, LIXIL hiện diện với 4 thương hiệu GROHE, INAX, American Standard và TOSTEM với 11 nhà máy, hơn 3000 nhân viên và hơn 8000 hệ thống cửa hàng trên toàn quốc. 

Tìm hiểu thêm về dự án tại: www.alplixil.com